Logement social et foncier

Titre Ier : Mobilisation du foncier public en faveur du logement

Le projet de loi modifie la loi du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, et plus particulièrement son article 55, afin d'adapter les obligations de construction de logement social aux objectifs fixés. Une disposition modifie également la loi du 3 juin 2010 relative au Grand Paris afin de mettre en cohérence l'élaboration des contrats de développement territorial avec l'approbation du schéma directeur de la région Île-de-France.

Le potentiel de construction de logements sur du foncier public est estimé à 110 000 logements sur la période 2012-2016, soit le double du rythme observé sur la période 2008-2011. L'État permet la décote pouvant aller jusqu'à 100 % sur le prix du terrain cédé notamment aux collectivités territoriales et aux établissements publics de coopération intercommunale, pour favoriser la réalisation de logements sociaux, incluant des résidences étudiantes. La décote est limitée à 50 % pour les logements financés en prêts locatifs sociaux et pour les logements en accession sociale à la propriété.

Un mécanisme de réversion est prévu en cas de non-respect du programme. La redevance d'un bail emphytéotique peut intégrer une décote de proportion équivalente à celle qui résulterait du régime de cession. Le Gouvernement doit remettre au Parlement, dans les douze mois suivant la promulgation, un rapport sur les caractéristiques d'un mécanisme d'encadrement de la définition de la valeur foncière.

Afin de favoriser la mixité sociale, le ministre du logement doit remettre au Parlement, six mois après la promulgation, un rapport sur les modalités de mise en œuvre de la règle dite des « trois tiers bâtis », consistant à favoriser, dans les opérations de construction de logements, un tiers de logements sociaux, un tiers de logements intermédiaires et un tiers de logements libres.

L'article 3 modifie l'article L. 3211-7 du code général de la propriété des personnes publiques. La décote est de droit lorsque les terrains sont cédés au profit de collectivités territoriales, d'établissements publics de coopération intercommunale, d'organismes mentionnés aux articles L. 365-2, L. 411-2 et L. 481-1 du code de la construction et de l'habitation, ou d'établissements publics d'aménagement dont l'objet prévoit la réalisation de logement social. Les terrains doivent appartenir à une liste établie par le représentant de l'État dans la région, après avis du comité régional de l'habitat, du maire de la commune et du président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent. Cette liste est mise à jour annuellement.

L'avantage financier résultant de la décote est exclusivement et en totalité répercuté sur le prix de revient des logements locatifs sociaux et des logements en accession à prix maîtrisé. Deux dispositifs d'accession sociale à la propriété sont pris en compte, dont l'octret est alors assorté de clauses anti-spéculative d'une durée de dix ans, prenant en compte la revente du bien ou sa mise en location.

La décote peut également porter sur la part du programme dont l'objet est la construction d'équipements publics destinés en tout ou partie aux occupants des logements sociaux prévus dans le programme, réservée aux communes ne faisant pas l'objet d'un constat de carence. La gouvernance du dispositif est assurée par une Commission nationale de l'aménagement, de l'urbanisme et du foncier, composée de deux membres de l'Assemblée nationale, deux membres du Sénat, de représentants de l'État et de personnalités qualifiées.

L'administration qui cède son terrain avec décote peut bénéficier d'un droit de réservation pouvant aller jusqu'à 10 % des logements sociaux construits, pour le logement de ses agents. En cas de non-réalisation du programme de logements dans un délai de cinq ans, soit la résolution de la vente, soit le paiement d'une indemnité pouvant atteindre le double de la décote consentie. Les résidences de logement conventionnées pour étudiants sont ajoutées à la liste des constructions pouvant bénéficier de cette décote.

L'article 4 ouvre la possibilité d'appliquer la décote lors de la cession des terrains des établissements publics de l'État, dans des conditions à fixer par décret en Conseil d'état. L'article 5 prévoit l'application du dispositif créé aux articles 3 et 4 aux baux emphytéotiques, permettant que la redevance d'un bail emphytéotique intègre une décote de proportion équivalente.

L'article 6 modifie l'article L. 240-3 du code de l'urbanisme afin d'ouvrir la possibilité d'appliquer la décote lors de l'exercice du droit de préemption occasionné par la cession de parcelles appartenant à certains établissements publics.

Titre II : Renforcement des obligations de production de logement social

Ce deuxième titre du projet de loi contient des dispositions prévoyant de favoriser la production de logements abordables sur l'ensemble du territoire dans le respect de la mixité sociale. Les enquêtes réalisées à l'occasion des dix ans de la loi SRU ont montré que l'article 55 de la loi bénéficiait d'une bonne acceptation, bien qu'il soit encore appliqué de manière hétérogène par les communes concernées.

L'ensemble des collectivités doit y prendre part. Le projet de loi prévoit de renforcer les dispositions de la loi SRU pour augmenter l'objectif de taux minimum de logement sociaux dans les communes pour lesquelles la production de logements sociaux est un enjeu de solidarité nationale, et pour instaurer la possibilité d'augmenter les prélèvements sur les communes qui ne respectent pas leurs obligations.

L'article 10 modifie l'article L. 302-5 du code de la construction et de l'habitation. Il augmente le seuil minimal de logements sociaux à 25 % des résidences principales sur les communes dont la population est au moins égale à 1 500 habitants en Île-de-France et 3 500 habitants dans les autres régions, comprises dans une agglomération ou un établissement public de coopération intercommunale de plus de 50 000 habitants, comprenant au moins une commune de plus de 15 000 habitants. Le taux est ramené à 20 % pour les communes appartenant à une agglomération ou un établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre pour lesquelles le parc de logement existant ne justifie pas un effort de production supplémentaire. Le taux de 20 % s'applique également aux communes de plus de 15 000 habitants en forte croissance démographique, lorsque l'insuffisance de leur parc de logements appelle un effort de production supplémentaire. Ces communes bénéficient d'une période transitoire de quatre ans durant laquelle le prélèvement ne sera pas effectué.

L'article actualise également les modalités d'exemption des communes soumises à l'obligation de production de logements sociaux afin de prendre en compte la décroissance démographique au sein des établissements public de coopération intercommunale. Sont exonérées de l'obligation les communes dont le territoire est grevé par des inconstructibilités liées à des plans de prévention des risques.

L'article 11 permet à la Société de gestion du patrimoine immobilier des houillères du bassin du Nord et du Pas-de-Calais (SOGINORPA) de devenir un bailleur de logement social institutionnel, afin de développer les logements sociaux et d'introduire de la mixité dans la nature des logements sociaux construits sur le territoire des communes les plus réticentes.

L'article 12 impose, sur le territoire des communes carencées, que dans toute opération de construction de plus de douze logements ou plus de 800 m² de surface de plancher, au moins 30 % des logements familiaux soient des logements locatifs sociaux, hors logements financés avec un prêt locatif social. Le préfet peut, sur demande motivée de la commune, déroger à cette obligation pour tenir compte du contexte local.

L'article 13 intègre les obligations de déclaration d'inventaire du parc locatif des propriétaires de logements sur les communes relevant d'un établissement public de coopération intercommunale et celles de plus de 15 000 habitants en forte croissance démographique.

L'article 14 modifie l'article L. 302-7 du code de la construction et de l'habitation relatif au calcul et à l'affectation du prélèvement. Il précise que les coûts de travaux de dépollution et liés aux fouilles archéologiques réalisés par les communes peuvent être déduits du montant du prélèvement. Le prélèvement est attribué à un établissement public de coopération intercommunale ayant conclu une convention visée au deuxième alinéa de l'article L. 301-5-1 du code de la construction et de l'habitation si la commune en est membre. En Île-de-France, à défaut d'un tel établissement public, le prélèvement est attribué à l'établissement public foncier d'État compétent sur le périmètre communal ou à défaut au fond d'aménagement urbain (FAU). Le seuil en dessous duquel le prélèvement n'est pas appliqué est porté de 3 811,23 € à 4 000 €.

Le rythme de rattrapage et l'échéance de mixité sociale sont fixés à 2025. Le taux de rattrapage des logements sociaux manquants pour atteindre 20 ou 25 % est porté à 25 % pour la période 2014-2016, 33 % pour la période 2017-2019, 50 % pour la période 2020-2022 et 100 % pour la période 2023-2025. La mesure de l'atteinte des objectifs de production de logements locatifs sociaux tient compte du respect de la typologie des logements sociaux prévus dans le programme local de l'habitat, si la commune en est couverte, ou des proportions respectives de logements financés en prêts locatifs sociaux (PLS) et en prêts locatifs aidés d'intégration (PLAI). Si la commune comporte moins de 10 % de logements sociaux et n'est pas couverte par un PLH, la production de PLS dont il sera tenu compte ne sera pas supérieure à 20 %.

Les articles 16 et 18 modifient les articles L. 302-9-1 et L. 302-9-1-1 du code de la construction et de l'habitation concernant la majoration du prélèvement. Pour les communes en état de carence, le préfet peut, après avis de la commission départementale, fixer une majoration pouvant conduire à multiplier jusqu'à cinq fois le montant des prélèvements. Le montant du prélèvement et de sa majoration est porté à 7,5 % des dépenses réelles de fonctionnement de la commune pour les communes dont le potentiel fiscal par habitant est supérieur à 150 % du potentiel fiscal médian des communes soumises. La participation financière des communes et des établissements public de coopération intercommunale, limitée à 13 000 € par logement construit ou acquis en Île-de-France et à 5 000 € sur le reste du territoire, ne peut pas être inférieure au montant de la subvention à la surcharge foncière accordée par l'État. La majoration du prélèvement est reversée à un fonds national afin de financer les coûts supplémentaires, tant en investissement qu'en fonctionnement, des logements destinés aux ménages mentionnés au II de l'article L. 301-1 du code de la construction et de l'habitation.

L'article 17 prévoit que, dans les cinq mois suivant la promulgation, le Gouvernement remette au Parlement un rapport sur les caractéristiques que pourraient revêtir des dispositifs de mobilisation du parc privé pour les communes en carence, notamment l'intermédiation locative et un droit de priorité locatif.

L'article 20 modifie l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme. Il prévoit que l'État puisse déléguer l'exercice du droit de préemption dont il est titulaire sur les communes en état de carence aux établissements public de coopération intercommunale délégataires des aides à la pierre et aux établissements public foncier locaux.

L'article 21 supprime le deuxième alinéa de l'article L. 5333-2 du code général des collectivités territoriales afin de mettre un terme au transfert automatique de la compétence des PLU aux syndicats d'agglomération nouvelle (SAN).

L'article 22 inscrit dans le code de l'urbanisme le principe selon lequel le document d'orientation et d'objectifs assure la cohérence d'ensemble des orientations arrêtées dans ces différents domaines.

L'article 23 prévoit qu'un plan local d'urbanisme n'est pas illégal du seul fait qu'il permet la construction de davantage de logements que les obligations minimales prévues par le programme local de l'habitat.

L'article 24 prévoit que le Gouvernement remit au Parlement, dans un délai de cinq mois à compter de la promulgation, un rapport sur les conditions de constructibilité dans le cadre du plan d'exposition au bruit de Roissy.