Accélération rénovation habitat dégradé

Intervention en amont d’une dégradation définitive

Article 1er L'article L. 313-4 du code de l'urbanisme est modifié pour élargir le champ des travaux pouvant bénéficier d'une Opération de Restauration Immobilière (ORI). La notion d'« habitabilité », considérée comme trop floue et source d'interprétations restrictives, est remplacée par les notions de salubrité, d'intégrité des immeubles et de sécurité des personnes. Cette évolution permet d'intervenir en amont d'une dégradation définitive, de traiter rapidement les situations de préservation du bâti et d'anticiper le traitement des difficultés de plusieurs années, favorisant ainsi le maintien dans les logements des copropriétaires vertueux.

Article 2 La loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété est modifiée pour introduire la possibilité pour toutes les copropriétés de souscrire un prêt collectif destiné au financement de travaux essentiels et de rénovation énergétique. Ce prêt, plus souple dans sa souscription, prévoit d'accélérer la mise en œuvre des programmes de travaux en liant directement la décision de vote à la solution de financement. Il réduit les délais de recherche de financement, souvent étalés sur une année, et permet d'étaler la charge des travaux sur plusieurs années. Les dispositions concernent aussi bien les copropriétés aidées par la puissance publique que celles engagées dans une démarche d'entretien classique ou de performance énergétique. Un mécanisme de cautionnement solidaire est également instauré pour garantir le remboursement en cas de défaillance d'un copropriétaire.

Article 3 Un nouveau chapitre II est créé dans le code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, intitulé « Expropriation des immeubles insalubres ou dégradés à titre remédiable ». Cette procédure spécifique permet d'exproprier les propriétaires de logements frappés par un arrêté de police avant que la situation ne devienne irrémédiable (nécessitant alors la démolition). Elle permet d'intervenir en amont pour permettre une remise sur le marché plus rapide des logements, en évitant les coûts financiers et écologiques d'un processus de démolition-reconstruction. Les conditions incluent la réalisation de mesures de remise en état et, si l'immeuble est occupé, l'établissement d'un projet de plan de relogement.

Article 4 L'article 29-3 de la loi du 10 juillet 1965 est complété d'un cinquième alinéa (V) rendant les comptes versés à la Caisse des dépôts et consignations insaisissables. Cette mesure prévoit de faciliter et sécuriser le traitement des copropriétés dégradées dont la gestion a été confiée par le juge à une personne référente (mandat ad hoc ou administration judiciaire), en évitant la saisie des fonds publics par les créanciers et en assurant le bon emploi des aides publiques.

Article 5 La procédure de mandat ad hoc, jusqu'alors restreinte aux situations où certains seuils d'impayés sont atteints (25 % des sommes exigibles et 15 % pour les copropriétés de plus de 200 lots), est élargie. Le champ d'application est étendu à l'absence de syndic et à l'absence de validation des comptes depuis au moins deux ans. Cette ouverture permet d'intervenir en amont pour aider les copropriétaires à redresser leur gestion avant que les difficultés n'impactent l'état des immeubles. De plus, le III de l'article 29-1 permet au juge d'imputer tout ou partie des frais d'administration provisoire au syndic qui n'aurait pas engagé la procédure d'alerte prévue par la loi, après avoir entendu le syndic, le conseil syndical et sur rapport de l'administrateur provisoire.

Article 6 Un nouveau article L. 300-10 est créé dans le code de l'urbanisme. Il prévoit la possibilité de conclure un contrat de concession pour le traitement des copropriétés dégradées, facilitant l'intervention d'opérateurs de portage immobilier de redressement ou de recyclage. Ce cadre juridique sécurisé doit favoriser la contractualisation entre ces opérateurs et les collectivités territoriales, pour la réalisation d'opérations d'amélioration de l'habitat (OPAH), de plans de sauvegarde ou d'opérations de requalification des copropriétés dégradées (ORCOD).

Article 7 Le régime du droit de préemption urbain est clarifié pour faciliter sa mise en œuvre par les collectivités souhaitant l'appliquer aux copropriétés dégradées. Le texte étend les possibilités d'exercice du droit de préemption en vue de réaliser des opérations programmées d'amélioration de l'habitat, des plans de sauvegarde ou des opérations de requalification de copropriétés dégradées. Le droit de préemption peut également être délégué au concessionnaire d'une opération d'aménagement.

Article 8 Le registre national d'immatriculation des copropriétés (tenu par la Caisse des dépôts et consignations) voit enrichir ses données. Outre le plan pluriannuel de travaux (PPPT) et le diagnostic technique global (DTG) déjà demandés, y figureront désormais le diagnostic de performance énergétique (DPE). Cette addition permet de mesurer la réalité effective de la transformation du bâti et d'adapter les dispositifs de prévention dans les secteurs fragiles ou exposés à des aléas, rendant ainsi plus efficace le repérage des copropriétés en difficulté par les acteurs locaux.

Article 9 L'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 est modifié pour imposer une obligation d'information des copropriétaires et des occupants lorsqu'un immeuble ou un logement fait l'objet de procédures de lutte contre l'habitat indigne. Cette information doit permettre à tous de prendre conscience des risques. Le texte précise également que de telles procédures génèrent des droits pour les locataires (suspension du loyer, hébergement ou relogement), rendant indispensable leur information.

Article 10 Un nouvel article L. 741-3 est créé dans le code de la construction et de l'habitation, relatif aux opérations de requalification des copropriétés dégradées (ORCOD). Il permet à l'opérateur de saisir le juge pour constater que la gestion et le fonctionnement normal de l'immeuble sont compromis par de graves difficultés (défaillances des copropriétaires, complexités juridiques ou techniques). Le juge peut alors désigner un expert pour déterminer les conditions de division du syndicat ou de constitution de syndicats secondaires. Cette procédure prévoit de traiter les immeubles rencontrant des difficultés de gestion en raison de leur trop grande taille, permettant d'éviter la dégradation inévitable et l'échec d'opérations d'aménagement plus globales. Elle prévoit également la possibilité de constituer une union de syndicats pour la gestion d'équipements communs non divisibles.

Article 11 Le titre II du livre V du code de l'expropriation est modifié pour améliorer et étendre la procédure de prise de possession anticipée. L'intitulé devient « Procédure de prise de possession anticipée ». Un nouveau chapitre III est créé, applicable aux ORCOD d'intérêt national (ORCOD IN) et aux ORCOD de droit commun. Il s'agit d'organiser un recours à la prise de possession anticipée pour les immeubles dégradés situés dans le périmètre d'une ORCOD, et de réduire les délais de mise en œuvre du droit au relogement des occupants. Contrairement à la procédure normale, l'envoi en possession est prononcé par décret sur avis conforme du Conseil d'État et n'est subordonné qu'au paiement d'une indemnité provisionnelle. Cette mesure prévoit de gagner au moins un an dans la prise de possession pour les ORCOD de droit commun.

Article 12 La procédure d'expropriation des immeubles insalubres ou menaçant ruine est clarifiée. L'article prévoit que le coût de la remise en état inclut désormais les mesures et travaux nécessaires pour remettre le bien aux normes de salubrité et de sécurité en vigueur. L'expropriation ne pourra pas prescrire la démolition ou l'interdiction définitive si des moyens techniques de remédiation existent ou si les travaux de mise aux normes sont moins coûteux que la reconstruction.

Article 13 Le III de l'article L. 615-6 du code de la construction et de l'habitation est complété pour instituer une présomption de graves difficultés financières ou de gestion de la copropriété lorsque les comptes n'ont pas été communiqués à l'expert dans un délai de deux mois après la réception de la demande par le syndicat. Cette mesure facilite la reconnaissance de l'état de carence dans les cas où l'expertise ne peut pas conclure sur la situation financière faute de comptes en bonne et due forme.

Article 14 Deux mesures sont prises pour faciliter la mise en œuvre des opérations d'intérêt national (OIN). D'une part, une disposition insérée dans le code de l'expropriation permet la prise de possession anticipée pour la réalisation d'une OIN lorsque l'exécution des travaux risque d'être retardée par des difficultés de prise de possession. D'autre part, le code de l'environnement est modifié pour permettre une participation du public par voie électronique pour les projets situés dans le périmètre d'une OIN, et une procédure de consultation préalable est mise en cohérence avec celle de l'OIN. Cela prévoit de renforcer et faciliter les procédures en matière d'urbanisme et d'environnement pour la réalisation d'opérations d'aménagement stratégiques.

Article 15 Le texte procède à la correction d'erreurs et d'oubli lors des travaux sur l'ordonnance n° 2020-1144 du 16 septembre 2020 relative à l'harmonisation et à la simplification des polices des immeubles, locaux et installations, et à sa ratification.

Article 16 Le texte corrige des erreurs de plume ou de coordination figurant dans la loi du 10 juillet 1965 (statut de la copropriété) et dans le code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.

Article 17 Le texte prévoit la ratification de diverses ordonnances.