Logement et urbanisme rénové

Titre Ier : Favoriser l'accès de tous à un logement digne et abordable

Le texte Ier du projet de loi prévoit de favoriser l'accès de tous à un logement digne et abordable à travers cinq instruments principaux. Le premier instrument concerne la régulation du marché locatif privé, qui a été profondément réformé pour instaurer un régime d'encadrement des loyers dans les zones tendues. Le second instrument consiste à sécuriser les rapports locatifs par la création d'un régime de garantie universelle des loyers. Le troisième instrument modernise le cadre d'exercice des professions immobilières, garantissant transparence des prix et qualité des prestations, tout en renforçant le contrôle et les sanctions en cas de manquements à la loi et aux règles déontologiques. Le quatrième instrument organise les parcours d'hébergement vers le logement, en renforçant les outils de régulation du secteur de l'hébergement et en améliorant la mise en œuvre du droit au logement opposable. Enfin, le cinquième instrument favorise le développement de nouvelles formes d'accès au logement par l'habitat participatif, en créant un cadre juridique adapté aux projets de construction ou d'acquisition portés par des groupes de personnes.

Chapitre Ier : Les rapports entre propriétaires et locataires dans le parc privé

Ce chapitre modifie et complète le cadre juridique des rapports locatifs pour les logements nus et meublés constituant la résidence principale du preneur. La loi du 6 juillet 1989, dont l'équilibre initial a été remis en cause par des modifications successives, est modernisée pour sécuriser les locataires et les bailleurs et mieux équilibrer leurs rapports aux moments essentiel (recherche de logement, entrée dans les lieux, conditions d'occupation, sortie du logement). L'ensemble des modifications contribue à un apaisement des rapports locatifs et à la diminution du coût du logement pour le locataire, tout en maîtrisant le risque d'impayés pour le bailleur.

Les modifications apportées concernent notamment l'harmonisation des critères de discrimination prohibés dans l'accès au logement avec ceux du code pénal, la redéfinition du champ d'application de la loi et la clarification des notions de résidence principale et de location saisonnière. Un mécanisme pérenne d'encadrement des loyers est mis en place dans les zones définies en fonction de tensions locatives importantes, permettant de contenir le niveau et l'évolution du loyer appliqué au locataire. Le bail type devient obligatoire, avec de nouvelles mentions obligatoires incluant le nom du locataire, les équipements, le montant et la description des travaux, ainsi que les références de loyers dans les zones tendues. Un état des lieux type, défini par décret, doit être établi pour les entrées et sorties, avec un droit de rectification d'une semaine pour le locataire. La surface du logement peut désormais faire l'objet d'une action judiciaire en diminution de loyer si un écart est constaté. Les clauses relatives aux pénalités contractuelles sont désormais interdites dans les baux.

Concernant les obligations des parties, la prise en charge exclusive des frais de mise en location par le bailleur est prévue, tandis que les prestations d'état des lieux et de rédaction du bail sont partagées. Les montants facturables au locataire pour ces prestations sont plafonnés réglementairement. Un nouveau mécanisme encadre les régularisations tardives des charges et des loyers, portant le délai de prescription à trois ans pour l'ensemble des actions en paiement dérivant d'un contrat de bail. La sous-location est sécurisée par l'obligation pour le locataire de transmettre au sous-locataire l'accord du bailleur et une copie du bail en cours. La liste des pièces exigibles au candidat locataire devient exhaustive, définie par décret, substituant ainsi la liste interdite précédente. Le dépôt de garantie peut être retenu par le bailleur dans un immeuble en copropriété au-delà du délai légal de restitution, dans la limite de 20 %, avec une pénalité de 10 % du dépôt par mois de retard en cas de rétention illégale. Enfin, le cautionnement devient nul si le bailleur a contracté une autre forme de garantie, et la clause de solidarité dans les baux de colocation est supprimée en cas de remplacement d'un colocataire.

Un nouveau chapitre Ier bis est inséré à la loi du 6 juillet 1989 concernant les rapports entre bailleurs et locataires dans les logements meublés résidence principale. Ce titre prévoit de renforcer la protection des locataires de logements meublés en étendant l'application du titre Ier à cette catégorie, tout en tenant compte de leur spécificité. Les dispositions s'appliquent aux locations meublées constituant la résidence principale du preneur, tout en excluant les logements conventionnés à l'aide personnalisée au logement et les logements-foyers meublés. La notion de logement meublé est désormais définie par l'article 25-2-2, et les règles spécifiques relatives à l'inventaire et à l'état détaillé du mobilier sont précisées à l'article 25-2-3. Un régime dérogatoire concernant le dépôt de garantie des logements meublés limite ce dernier à un montant correspondant à deux mois de loyer. La durée et les conditions de reconduction du bail des logements meublés sont fixées à au moins un an (ou neuf mois pour les étudiants), avec une reconduction possible uniquement si la durée est d'un an. La résiliation du contrat est possible à tout moment par le locataire avec un préavis d'un mois, tandis que le bailleur peut mettre fin au contrat pour reprise personnelle, vente ou motif légitime et sérieux, avec un préavis de trois mois. Le loyer des logements meublés est encadré dans les zones définies par l'article 17, avec adaptation des dispositions de révision à l'indice de référence des loyers (IRL). Enfin, deux modalités d'imputation des charges locatives sont prévues : mécanisme de provision régularisable ou forfaitaire non régularisable.

Chapitre II : Mettre en place une garantie universelle des loyers

L'article unique de ce chapitre prévoit les conditions de création d'une garantie universelle des loyers au 1er janvier 2016. Ce dispositif indemnise les impayés de l'ensemble des bailleurs du parc locatif privé, en location nue ou meublée, par une large mutualisation des risques. Ce dispositif doit se substituer au mécanisme de cautionnement sur les logements éligibles. Un nouvel établissement public administratif de l'État est créé pour figurer puis administrer le dispositif, directement ou par le biais d'opérateurs, et le contrôler. La phase de préfiguration permettra de préciser les mesures d'encadrement financier, de définir des mesures d'accompagnement social pour les locataires en impayé et de mettre en place des mesures transitoires. L'agence sera administrée par un conseil d'administration composé de représentants de l'État, de personnalités qualifiées et de représentants de l'Union des salariés et des entreprises pour le logement (Action Logement). Un comité d'orientation assistera ce conseil.

Titre II : Amélioration du parc existant

Ce titre s'attaque à l'habitat indigne, représentant un enjeu central alors que près d'un million de personnes vivent encore en France dans des conditions présentant un risque pour leur santé ou leur sécurité. Le Gouvernement entend améliorer l'efficacité des dispositifs existants pour contraindre plus fortement les bailleurs à réaliser les travaux prescrits et lutter contre les marchands de sommeil qui prospèrent sur la misère d'autrui en extorquant des loyers excessifs. Face à la spirale de la dette et de la dégradation touchant un nombre croissant de copropriétés, il est nécessaire de repenser les règles de fonctionnement et de gouvernance de ces ensembles collectifs.

Prévention et accompagnement des copropriétés

La prévention doit constituer la priorité de l'action publique, permettant d'éviter aux copropriétés de sombrer dans le cercle vicieux de la dégradation. Le projet de loi prévoit de faciliter la connaissance et l'identification des ensembles en copropriété, à permettre une alerte précoce en cas de difficultés et à moderniser le fonctionnement des copropriétés pour qu'elles constituent un frein plutôt qu'un facteur d'accélération de la dégradation. Lorsque la prévention échoue, la puissance publique doit jouer son rôle d'accompagnement et de tutelle sur la voie du redressement. Les outils existants, procédure de désignation d'un mandataire ad-hoc ou d'un administrateur provisoire, seront renforcés et améliorés. Un dispositif ambitieux d'opération de requalification des copropriétés très dégradées sera mis en place.

Titre III : Amélioration de la lisibilité et de l'efficacité des politiques du logement

Ce titre prévoit de structurer la transparence dans le processus d'attribution de logements sociaux, dont les règles de fonctionnement sont peu lisibles aujourd'hui. À travers la simplification de la demande et la consécration du droit à l'information des demandeurs, le projet de loi impulse deux axes de progrès. La cohérence que le projet de loi aspire à sauvegarder passe aussi par la modernisation et le renforcement des moyens de pilotage des politiques nationales et locales du logement. Du point de vue de la gouvernance, le projet de loi rétablit un mode de coopération contractuel entre l'État et les partenaires sociaux, membres d'Action Logement, élargit les délégations de compétence aux collectivités territoriales engagées en matière d'habitat et améliore la réglementation des organismes de logement social.

Titre IV : Réforme du droit de l'urbanisme

Enfin, ce titre porte réforme du droit de l'urbanisme. L'engagement de construire 500 000 logements par an, dont 150 000 logements sociaux, demeure l'objectif prioritaire du Gouvernement. Pour assurer la transition écologique des territoires, il est essentiel de travailler à la fois à l'aménagement et au développement du territoire, mais aussi à la préservation des espaces naturels et agricoles. Le projet de loi propose des mesures en matière d'urbanisme prévoyant de accroître l'effort de construction de logements, tout en freinant l'artificialisation des sols et en luttant contre l'étalement urbain.

Plusieurs leviers permettent de concilier ces objectifs : la rénovation des règles d'urbanisme, une politique d'anticipation foncière, une planification stratégique et des procédures et outils d'aménagement modernisés. Faciliter la construction de logements dans des zones déjà urbanisées permet de densifier la ville et d'éviter la consommation d'espace naturel et agricole. Le Gouvernement souhaite mettre en place les conditions d'un urbanisme répondant aux besoins des habitants en termes de logements, d'accès aux emplois et services, de qualité du cadre de vie et de préservation de l'environnement.